El tiempo pasa y las cosas comunes se deterioran, ameritan mantenimiento y reparación. Así, vemos numerosos edificios con sus ascensores averiados, bombas detenidas, pintura en mal estado, jardines llenos de maleza, luminarias quemadas, motores de portones fuera de funcionamiento, puertas y cerraduras eléctricas etc. Estos gastos son elevados, pues los componentes de los equipos están dolarizados y muchos no son elaborados en el país. Sin embargo, forman parte de los gastos comunes del edificio.
Existe la errónea convicción de que cada gasto a realizarse debe consultarse a la asamblea de propietarios y no es cierto. Todo aquello que esté dentro del concepto de reparaciones y mantenimiento es un gasto común, por lo tanto, es de obligatorio cumplimiento por parte del propietario de cada apartamento, así lo dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
Las cuotas especiales y su legalidad
Vemos así a vecinos que se quejan del recibo mensual del condominio, adicionalmente se solicita el pago de cuotas adicionales para el pago de mantenimiento y reparaciones importantes que pueden ir desde los 20 hasta los 100 dólares por apartamento, muchos expresan que, si no pueden con el recibo, menos con las cuotas especiales. En este sentido la abogada Yelitza Cortez especialista en condominios nos ofrece su opinión al respecto:
“Hay que partir por lo básico, es importante aclarar que basta con que sea gasto común para que el propietario esté obligado a pagarlo, la comunidad no debe someter a la consideración de propietarios para que estos aprueben los gastos, los cuales están obligados a pagar desde el mismo momento que firmaron la compra de su inmueble. La obligatoriedad de pago del gasto común deviene por mandato expreso del artículo 12 de la LPH”
Y es que en este momento algunos gastos salen de lo normal para convertirse en gastos extraordinarios, no todos los días se daña un ascensor, por ejemplo, pero siguen siendo un gasto común, como lo expresa el artículo 11 de la LPH, si los gastos están señalados en ese artículo debe ser pagado por el propietario.
¿Cuándo no es gasto común?
Solamente cuando se trata de mejoras, se debe revisar el artículo 9 de la LPH, porque allí si se amerita una consulta a la Asamblea y la aprobación de las mismas. Por ejemplo, cuando se trata de la construcción de nuevos espacios para el goce y disfrute de los propietarios, como una nueva garita de vigilancia, una cancha, un nuevo espacio de área social etc. Es importante tener claro que es una mejora para evitar confusiones y saber explicarlo a la asamblea.
Otro aspecto importante, destacó la especialista Yelitza Cortez, es que las cuotas extras deben documentarse legalmente, para que estas tengan fuerza ejecutiva (artículo 14 de la LPH) lo que permite accionar legalmente en caso que el propietario no quiera cumplir con sus obligaciones de pago. En pocas palabras, si no está en el recibo, esa deuda no existe legalmente También hizo énfasis en que un propietario está solvente si ha pagado todas sus obligaciones, es decir, recibo mensual de gastos comunes y cuotas extras.
Comunicar y comunicar
Los gastos comunes deben priorizarse, de manera que se realicen las cosas necesarias primero, resolver los casos puntuales uno a uno, para evitar el impacto fuerte en el recibo mensual. Usted tendrá aliados si comunica previamente, se trata de ejecutar de la manera correcta por el bien de todos, no de imponer. La sugerencia es hacer un listado de cosas comunes que requieren atención, priorizar y comunicar.
Las personas deben conocer el gasto que vendrá el próximo mes, es por ello que trate en lo posible de comunicarlo a través de los medios que tenga disponible, así prepara a su comunidad y no les toma por sorpresa
En resumen: Las cuotas extras por mantenimiento y reparación son un gasto común, que deben ser incluidas en el recibo de condominio. Son de obligatorio cumplimiento y no ameritan aprobación de la asamblea. El incumplimiento de las mismas por el propietario, genera intereses de mora y gastos profesionales de cobro. Pero si es importante informarlas, como Administrador y Junta de Condominio hágalo, no le cuesta nada.
¡Feliz domingo!
Danitza Suárez Salas
@kminteligente
30-05-2021
