Ese dolor de cabeza de las Juntas de condominio y administradores, ese monstruo de mil cabezas que a lo largo del tiempo, desde el inicio del condominio mismo, va de la mano con la convivencia, es quizás el tema más tratado en consultas a expertos en esta materia y abogados. El asunto está en cómo la erradicamos, cosa por demás imposible porque siempre alguien va a deber algo, pero para por lo menos disminuirla, es necesario conocer sus causas. En primer lugar vale la pena mencionar, que hay varios tipos de “Morosos”; el moroso circunstancial, es aquella persona que siempre ha cancelado a tiempo o con poco retraso, sin embargo circunstancias particulares en su vida y entorno familiar, han generado una situación de insolvencia. Bien sea una enfermedad, perdida del trabajo o fuentes de ingreso, divorcio, accidente o situación país entre otras. Esta persona generalmente es colaboradora, buen vecino, atento, y de buen carácter. No dudamos que al solucionar su circunstancia, esta persona nuevamente entre por la senda de la solvencia, no es necesario atacarlo, basta con conversar y llegar a acuerdos de pago o trueques de algo que pueda proveer al condominio y que se esté necesitando.
El segundo caso es el moroso caprichoso, aquel que busca cualquier excusa, para no pagar, esperan hasta el último día posible, y se atrasa hasta que se cansa de que le cobren, se quejan de todo y la mayoría de las veces de mala manera. Exigen más de lo normal y reconocen muy poco el trabajo de los demás, no expresan ningún agradecimiento y generalmente son personas resentidas que no participan en nada en la comunidad. A pesar de ello, finalmente pagan, sin necesidad de llegar a medidas más drásticas. Son una especie de rebeldes sin causa.
El tercer caso y el más complicado de todos, es el moroso holgazán, es más vivo que los demás, e indolente porque le da igual o no le importa lo que suceda en su comunidad. Nunca paga y vive a espesas de sus vecinos. Puede tener dinero, son ostentosos y muestras todo lo que tienen, o pueden no tener dinero, y en este caso son descuidados, abusadores, desordenados, y no respetan las reglas del condominio. Este caso es más complejo, y la cobranza con estos personajes es agotadora y desgastante, no queda otro camino que la vía judicial, agotadas todas las instancias.
Definidos los tipos de morosos, es importante evaluar, que tiene usted en su comunidad. Categorice con su administrador y de acuerdo a los resultados debe crear un plan de cobranza. Un condominio no es una empresa que genera ganancias, por el contrario, es un ente que recibe ingresos para pagar gastos y servicios recibidos. Funciona con los aportes de los residentes en base a su alícuota, a quienes se les cobran los gastos causados.
De manera que un atraso en el pago por parte de los propietarios, genera de inmediato un déficit, que en tiempos de hiperinflación son más difíciles de cubrir. Afecta directamente el buen desenvolvimiento del condominio y el abono mensual al fondo de reserva de ley que atiende gastos de emergencias, pues este se encuentra cubriendo las cuotas de condominio no pagadas por los morosos.
Ahora bien ¿Qué podemos hacer? No tenemos la respuesta mágica. Porque todo depende de las circunstancias, del empeño de la junta de condominio y buena trabajo administrativo en la cobranza que debe ser sistemática y permanente, además de la calidad en las relaciones de la comunidad. A muchas empresas administradoras les conviene que exista la morosidad, porque eso representa intereses y otros cobros extras. Sin embargo, en estos tiempos dejar acumular recibos de condominio es un atentado a su comunidad.Lo que si podemos decirle, es que entre las medidas a tomar, no puede suspender servicios (como el ascensor, portón eléctrico, gas, electricidad o agua; aunque sería lo lógico) porque bajo la lupa de la ley se está violando un derecho constitucional. El agraviado puede lograr un amparo constitucional y terminarían muy mal las cosas para la junta de condominio, como ya ha sucedido en algunos casos. De manera que mucho cuidado con esas acciones.
Siempre la mejor solución será conversar y llegar a acuerdos. El procedimiento por tribunales y demandas es desgastante, costoso y largo en el tiempo. De no existir otro camino, la Asamblea de propietarios autorizará a la Junta de Condominio mediante acta, para efectuar las acciones necesarias y contrate los servicios profesionales de un abogado, que debe saber manejar este tipo de casos y estar familiarizado con la Ley de Propiedad Horizontal, cuyos artículos 12 y 13 así como el Código Civil en los artículos 1262 y 1271, apoya estos procedimientos. Desde el embargo de bienes hasta prohibición de enajenar o gravar el apartamento del propietario moroso. Recordemos que cada recibo de condominio emitido constituye por sí solo un “título ejecutivo” es decir un documento legal suficiente para actuar, que demuestra la insolvencia del deudor. Si se decide tomar este rumbo, asegúrese de tener un buen abogado para que asuma la vía ejecutiva (Código de Procedimiento Civil art 630). Lo más probable es que el demandado al final del camino, llegue a acuerdos para evitar daños mayores a su patrimonio.
Lograr el sentido de pertenencia en el edificio o conjunto residencial es fundamental. Cuando un residente aprende a valorar su espacio común, nace otra actitud hacia los vecinos y la propiedad. Cuando excluimos y atacamos solo logramos más morosidad y división. Recuerde comunicar todo lo que se hace, hay cosas que no se ven a simple vista. También presentar cuentas claras. Cuando se manejan fondos que pertenecen a todos, es necesario ser transparentes y comunicativos, eso genera confianza y los que buscan excusas, deben pagar porque las cosas se están haciendo bien.
Hasta la próxima entrega.
Para preguntas puede escribir a;
elkminteligente@gmail.com o revisar el portal de www.micondominio.com
Por: Danitza Suárez
