Las Cartas Consulta son un instrumento de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) venezolana contemplado en el artículo 23, que establece una de las maneras de resolver, por parte de los propietarios de un condominio, lo referido a la conservación y mantenimiento de las cosas comunes cuando estas no sean resueltas en una Asamblea.
Quizás este ha sido el instrumento legal más usado en los casi dos años que cumplirá la pandemia por el Covid 19, pues ha permitido tomar decisiones sin reunir a los vecinos y exponerlos a un contagio masivo. También ha sido muy útil, pues debido a la gran cantidad de apartamentos vacíos producto de la sostenida diáspora, lo vecinos en el exterior han celebrado esta modalidad como una manera de participación y atención a sus propiedades.
¿Cómo se ejecuta de manera correcta una Carta Consulta?
Para realizar una buena Carta Consulta, lo primero que deben conocer las Juntas de Condominio y los Administradores son los artículos 22 y 23 de la LPH. Entender su contenido para ejecutarla, además, es importante revisar el documento constitutivo del condominio y observar si algún artículo habla en referencia a esta modalidad, si el mismo no expresa contenido alguno, se sigue lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Tibaire Altuve, abogada de MiCondominio.com nos explica algunas pautas necesarias a seguir. “En primer lugar, la consulta debe ser convocada y redactada por el Administrador del condominio, en coordinación o sintonía con la Junta de Condominio. Las preguntas deben ser asertivas, directas, bien redactadas y con buena ortografía, claras y que no se lleven la contraria entre sí, que no sean confusas. Las preguntas pueden ser de respuesta directa (Si o no) o de selección múltiple”
La especialista indica que dicha convocatoria a Carta Consulta puede presentarse de dos maneras, de forma física a cada propietario (impresa) o de manera virtual (usando elementos telemáticos, como Google form por ejemplo), de cualquier manera al final, deben imprimirse y archivarse los resultados de respaldo. Es muy importante asegurarse, que la base de datos de los propietarios esté actualizada y no quede nadie por fuera, garantizando la participación de todos. Esta consulta además debe ser renviada desde el correo oficial del condominio.
Lapso de tiempo, porcentaje para validar y resultados
Como lo establece el artículo 23, la consulta se realiza en un lapso de 8 días, durante los cuales deben votar 2/3 de los propietarios (es decir el 66.66%) de manera favorable para la toma de decisiones. Si pasado el lapso, no se logra el porcentaje, se debe ejecutar una nueva consulta, en este caso la aprobación se ejecuta con el 50% de los votos que han llegado a la consulta.
Una vez entregado el formulario a todos los propietarios (impreso o digital) y ejercida la votación, se dan a conocer públicamente los resultados. Se debe levantar un acta para certificar los mismos por parte del administrador y guardar impresos los mismos.
¿Qué sucede con los que no están de acuerdo con los resultados?
Quienes no estén de acuerdo con el resultado, participaran o no en la consulta tienen 30 días, según la ley, para impugnar o anular el acta por dos razones:
- Abuso de derecho
- Por ilegalidad del proceso
Como podemos observar el proceso es sencillo, muy práctico, seguro e inclusivo sobre todo para quienes no están. La única sugerencia es hacerla bien, siguiendo estos pasos mencionados y como lo establece la LPH, para evitar anulaciones y malos ratos.
Feliz domingo a todos. Para dudas y comentarios recuerden escribirnos a elkminteligente@gmail.com
Danitza Suárez Salas
24-10-2021
